ข้อดีของการปล่อยคอนโดให้เช่า
1. รายได้ประจำทุกเดือน
– มีกระแสเงินสดเข้ามาสม่ำเสมอ
– ช่วยผ่อนเงินกู้ธนาคาร ถ้ายังผ่อนอยู่
– สร้างรายได้เสริมจากทรัพย์สินที่มี
– ลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน (ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ)

2. ทรัพย์สินมีคนดูแลให้
– ไม่ต้องกังวลเรื่องคอนโดว่างเปล่า
– มีคนใช้อุปกรณ์ ไม่ให้เสื่อมเสียจากการไม่ใช้
– ปัญหาต่างๆ จะได้รับการแจ้งเร็วๆ เพราะมีผู้ใช้งาน
– ช่วยรักษามูลค่าทรัพย์สิน

3. ยืดหยุ่นในการใช้งาน จะปรับรูปแบบให้เช่าแบบใดก็ได้ เช่น
– เช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์) ผ่าน Airbnb แต่โดยมากนิติบุคคลมักไม่ยินยอมให้ทำ
– เช่าระยะยาว (รายเดือน/รายปี) มั่นคงกว่า
– สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบได้ตามตลาด
– เก็บไว้ใช้เองเมื่อต้องการ

ข้อเสียและความเสี่ยง
1. ค่าใช้จ่ายที่ต้องแบกรับในกรณีห้องว่าง ได้แก่
– ค่าส่วนกลาง: 40-80 บาท/ตร.ม./เดือน
– ค่าน้ำ ค่าไฟ (ถ้าผู้เช่าไม่จ่าย)
– ค่าประกันภัย ภาษีที่ดิน
– ค่าซ่อมแซม บำรุงรักษา
– ค่าใช้จ่ายไม่คาดคิดต่าง ๆ เช่น แอร์เสีย เครื่องใช้ไฟฟ้าชำรุด ปัญหาท่อน้ำ ระบบไฟฟ้า การทำความสะอาดหลังผู้เช่าย้ายออก ค่าหาผู้เช่าใหม่

2. ความเสี่ยงจากตัวผู้เช่า เช่น
– ผู้เช่าผิดนัด ค้างค่าเช่า
– ทำความเสียหายต่อทรัพย์สิน
– ใช้งานผิดวัตถุประสงค์
– ข้อพิพาทต่างๆ กับห้องใกล้เคียงหรือเจ้าของห้องเอง

3. การแข่งขันในตลาด
– คอนโดสร้างใหม่เยอะ ตัวเลือกเยอะ
– ราคาเช่าไม่สามารถขึ้นได้ง่าย เพราะตัวเลือกใหม่ ๆ มีตลอดเวลา
– ต้องลงทุนตกแต่งให้น่าสนใจ เพื่อที่จะได้ราคาดี
– อาจต้องลดราคาเพื่อหาผู้เช่า หากต้องการรายได้ต่อเนื่อง

ปัจจัยที่ทำให้ปล่อยเช่าได้ดี
1. ทำเลที่ตั้งต้องดี ใกล้ถนน ขนส่งสาธารณะ (เดินไม่เกิน 10 นาที) ใกล้แหล่งงาน ย่านธุรกิจ มีร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ การจราจรสะดวก มีหลายทางเลือก น้ำไม่ท่วม หรือมีปัญหาสาธารณูปโภค ใกล้แหล่งมลพิษ เสียงดัง
2. สภาพและการตกแต่ง ได้แก่ ความสะอาด เป็นระเบียบ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ใช้งานได้ดี อินเทอร์เน็ตเร็ว Wi-Fi แรง แอร์เย็น ทำงานดี
3. ราคาและเงื่อนไขที่เหมาะสม เช่น พิจารณาให้ส่วนลดผู้เช่าระยะยาว มีความยืดหยุ่นในการต่อรอง
4. ที่จอดรถ โดยเฉพาะจังหวัดอย่างเชียงใหม่ ที่ขนส่งสาธารณะไม่ทั่วถึง

การคำนวณผลตอบแทน
ผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield)
สูตรคำนวณ:
Rental Yield = (รายได้เช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อคอนโด) × 100
ตัวอย่าง:

ราคาซื้อคอนโด: 2,500,000 บาท
ค่าเช่าต่อเดือน: 12,000 บาท
รายได้ต่อปี: 144,000 บาท
Rental Yield = (144,000 ÷ 2,500,000) × 100 = 5.76%

ข้อแนะนำสำหรับมือใหม่
1. เริ่มต้นอย่างถูกวิธี
– ศึกษาราคาตลาดในย่านนั้นๆ
– ปรับปรุงห้องให้อยู่ในสภาพดี
– เตรียมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด
– ทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน

2. การจัดการผู้เช่า
– ขอดูหลักฐานการเงิน (slip เงินเดือน)
– ตรวจสอบประวัติการเช่าที่ผ่านมา
– พูดคุยเพื่อดูนิสัยใจคอ
– ขอข้อมูลผู้ค้ำประกัน
– ติดต่อสื่อสารได้ง่าย
– แก้ไขปัญหาอย่างรวดเร็ว
– ให้ความเป็นส่วนตัว
– เป็นธรรมในการเรียกเก็บค่าใช้จ่าย

3. การป้องกันความเสี่ยง ประกันภัยที่ควรมี
– ประกันอัคคีภัย
– ประกันทรัพย์สินในบ้าน
– ประกันความรับผิดชอบต่อบุคคลที่สาม

การเก็บหลักฐานที่ควรทำ
– บันทึกการส่งมอบห้อง (มีรูปประกอบ)
– เก็บใบเสร็จทุกการจ่าย
– บันทึกการแจ้งซ่อม
– สำเนาเอกสารผู้เช่า

สรุปว่าปล่อยเช่าคอนโดยังคุ้มอยู่หรือไม่
‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎คำตอบคือ คุ้ม แต่ต้องทำอย่างถูกวิธี รัดกุม เหมาะกับคนที่ มีเวลาจัดการ หรือจ้างคนดูแล ทำเลดี มีศักยภาพ มีเงินทุนพอสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ และไม่ต้องการผลตอบแทนเร็ว ยอมรับความเสี่ยง
‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎การปล่อยคอนโดให้เช่าในปัจจุบันยังคงเป็นการลงทุนที่ดี หากทำถูกวิธีและเลือกทำเลที่เหมาะสม แม้ผลตอบแทนอาจไม่สูงเท่าสมัยก่อน แต่ก็ยังให้รายได้มั่นคงกว่าการฝากเงินธนาคาร
สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาตลาด วางแผนการเงิน และเตรียมรับมือกับปัญหาที่อาจเกิดขึ้น ถ้าทำได้แบบนี้ การปล่อยคอนโดให้เช่าก็ยังเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอยู่