อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด คือ ควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็นผู้ดำเนินการให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่ได้มอบหมาย

• กำหนดนโยบายให้ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติ กำหนดระเบียบและมาตรการต่างๆ ที่อยู่ใต้ขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
• มีอำนาจวินิจฉัยเรื่องราว คำร้องขอต่าง ๆ และตัดสินปัญหาขัดแย้งที่เกิดในอาคารชุด และเรื่องอื่นๆ ภายใต้ขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
• มีอำนาจหน้าที่พิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ตลอดจนพิจารณาและเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณที่ได้จัดไว้ในกรณีที่เห็นว่ามีความจำเป็นต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม หรือความมั่นคงปลอดภัย หรือสภาพทางสถาปัตยกรรมของอาคาร
• ทำนิติกรรม หรืออนุมัติให้ผู้จัดการ หรือบุคคลใดกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด กับบุคคลภายนอก
• เรียกประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับได้กำหนด หรือเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ต้องขอมติจากเจ้าของร่วม
• พิจารณาและมีอำนาจผ่อนผัน งด ลด เบี้ยปรับหรือผ่อนผันการดำเนินมาตรการ สำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับนี้ ทั้งนี้คณะกรรมการต้องมีมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่
• มีอำนาจพิจารณาชี้ขาดว่า การกระทำใดอย่างใดต่อทรัพย์สินส่วนบุคคล อันจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร หรือการอื่น ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือการกระทำอย่างใดของเจ้าของร่วมอันจะมีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร หรือการก่อสร้างใด ๆ อันจะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์สินส่วนกลาง อันเป็นการฝ่าฝืนกฎข้อบังคับ หรือกฎระเบียบอาคารชุด

เป้าหมายและจุดประสงค์ของการมีนิติบุคคล

• รักษาผลประโยชน์ ของ ผู้อยู่อาศัย/เจ้าของร่วม โดยคาดหวังว่าผู้พักอาศัยจะได้อยู่อาศัยอย่างความสุข ความสงบ และเป็นระเบียบเรียบร้อย และลดปัญหาระหว่างผู้อยู่อาศัยที่อยู่ร่วมกันในอาคาร
• การดูแลรักษาโครงการ  การดูแลรักษาอาคารและงานระบบให้คงสภาพในการใช้งานที่ดี การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางให้น่าใช้ สวยงาม ซึ่งการบำรุงรัษาที่ดีก็จะทำให้อาคารและงานระบบของอาคารนั้นมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้น ส่งผลกับภาพลักษณ์ของโครงการ และมูลค่าในอนาคต

‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎การปรับปรุง และพัฒนา เพื่อคงสภาพอาคารหรือทรัพย์สิน เจ้าของร่วมต้องเข้าใจและยอมรับว่างานระบบของอาคารมีอายุการใช้งาน สามารถเสื่อมสภาพได้ตามกาลเวลา แต่การดำเนินการดังกล่าว ต้องใช้ ทรัพยากรบุคคล และงบประมาณ ซึ่งการบริหารคอนโด มักจะเจอกับปัญหาหลายอย่าง เช่น

• เจ้าของห้องชุด ไม่ยอมปฏิบัติตามกฏระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของห้องชุดจำนวนมากมักจะไม่สนใจเรื่องการบริหารอาคารชุด ไม่อยากเข้ามาเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะกลัวว่าจะเกิดความขัดแย้งกับผู้อื่น
• ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง มองว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายแพง แต่ต้องการบริการที่ดี เจ้าหน้าที่นิติฯ ต้องมีความเป็นมืออาชีพ และสามารถทำให้ได้ทุกอย่าง
• ปัญหาการซ่อมบำรุงโครงการ การซ่อมบำรุงที่ดีนั้นต้องทำเป็น preventive maintenance ซ่อมก่อนเสีย ซึ่งเป็นวิธีการซ่อมบำรุงอาคารที่ดีมาก แต่การดำเนินการนั้นต้องมีค่าใช้จ่าย แต่ส่วนใหญ่จะไม่อยากจ่าย มองว่าไม่จำเป็น ต้องเสียก่อนจึงซ่อม แต่เมื่อมีการชำรุดเจ้าหน้าที่มักถูกมองว่าขาดความใส่ใจ

ค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมนิติบุคคลต้องมาเกี่ยวข้อง
‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎“ค่าส่วนกลาง” คือค่าใช้จ่ายที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี ตามข้อตกลงของแต่ละโครงการ โดยค่าใช้จ่ายส่วนกลางของแต่ละรายอาจไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ค่าส่วนกลางมักจะคำนวณเงินต่อตารางเมตร เช่น ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตร หากอยู่ห้องขนาด 30 ตารางเมตร จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 30×30 = 900 บาทต่อเดือน หรือ 10,800 บาทต่อปี ซึ่งค่าส่วนกลางของแต่ละแห่งมีความแตกต่างกันไป เนื่องจากแต่ละโครงการต่างก็มีบริการ สิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางไม่เท่ากัน หากเป็นโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกมาก เช่น มีพื้นที่ co-working space มีบริการ wifi คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำขนาดใหญ่  ก็มีโอกาสเรียกเก็บค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรสูงขึ้นตามไปด้วย

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น
‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎หากไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนด จะทำให้โครงการนั้นขาดเงินทุนในการบริหารและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ส่งผลให้มีสภาพทรุดโทรม ส่งผลให้ภาพลักษณ์ดูไม่ดีและราคาซื้อขายต่ำลง โอกาสในการขายต่อหรือการปล่อยเช่าเป็นไปได้ยาก เพราะสภาพแวดล้อมของโครงการไม่น่าอยู่อีกต่อไป ผลกระทบที่เกิดขึ้นจะส่งผลต่อเจ้าของร่วมทุกคน ทั้งผู้ที่จ่ายค่าส่วนกลางและผู้ที่ไม่ยอมชำระเงิน นิติบุคคลแต่ละโครงการที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการจัดการปัญหาเหล่านี้
ตามกฎหมาย เมื่อมีการซื้อหรือรับโอนห้องชุดมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแล้ว ถือว่าบุคคลนั้นเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วม มีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่นิติบุคคลฯ ซึ่งขึ้นทะเบียนตามกฎหมายกับสำนักงานที่ดิน เป็นกฎเบื้องต้นที่เจ้าของร่วมต้องรับทราบ โดยไม่มีข้อยกเว้น การปฏิเสธการชำระค่าส่วนกลางมีบทลงโทษที่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคล และมีผลทางกฎหมายที่สามารถดำเนินการได้

‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎โครงการอาคารชุด หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในวันและเวลาที่แจ้งภายในระยะเวลา 6 เดือน จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12% และหากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย โดยการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะขึ้นกับรอบการชำระของแต่ละโครงการ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระจะเสียสิทธิ์การลงคะแนนในที่ประชุม ไม่ได้รับใบปลอดหนี้ไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดินเมื่อมีการซื้อ-ขาย นอกจากนั้น คณะกรรมการยังมีสิทธิ์ยื่นเรื่องฟ้องศาลได้

นิติบุคคลบกพร่องทำอย่างไร
‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ เป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วม ที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการ นิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริต เจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้

‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‎‎‎‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎ ‎‏‏‎‎สำหรับวันนี้ ฟินน์คอนโด ก็หวังว่าทุกท่านที่ยังมีความสงสัยในเรื่องนิติบุคคลอาคารชุดกับค่าส่วนกลางคงได้กระจ่างกับที่มาและความสำคัญของ นิติบุคคลอาคารชุด แล้วนะครับ