• หาข้อมูล ก่อนเริ่มแต่งห้อง

     พอตั้งใจปล่อยเช่าจริงจัง สิ่งแรกที่ทำเลยคือ สำรวจค่าเช่า โดยลองเช็กเว็บไซต์ที่มีประกาศปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่อยู่โครงการเดียวกัน ก็เจอค่าเช่าที่หลากหลายตามแต่ทางเลือกที่มี เช่น วิวแม่น้ำ วิวเมือง ขนาดห้อง ชั้นที่อยู่ ฯลฯ ซึ่งเป็นสิ่งที่ติดห้องมาตั้งแต่ตอนซื้อแล้ว แต่ก็มีบางอย่างที่พอจัดการเพื่อให้ได้ค่าเช่าสูงขึ้นได้ เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น โทรทัศน์ โต๊ะหนังสือ โซฟา ฯลฯ

แต่พอไปดูประกาศหรือความเห็นต่างๆ ของฝั่งคนหาเช่าคอนโดฯ บ้าง ก็เจอคนอยากได้ทางเลือกที่ต่างกัน เช่น คนที่ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่มาอยู่คอนโดฯ ใกล้ที่ทำงาน ก็มักชอบคอนโดฯ แต่งครบแบบหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ค่าเช่าแพงหน่อยไม่ว่า แต่ถ้าคนที่ย้ายจากคอนโดฯ หรืออพาร์ตเมนต์อื่นมา ก็มักมีข้าวของเครื่องใช้ติดมาด้วย จึงมักชอบคอนโดฯ แต่งเบาๆ มีแค่สิ่งอำนวยความสะดวกหลักๆ อย่างเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่นก็พอ ส่วนเฟอร์นิเจอร์และของใช้อื่นๆ อย่างตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ มักมีอยู่แล้ว เพราะซื้อมาตั้งแต่ตอนอยู่ห้องเดิม

• แต่งห้อง ก่อนหาคนเช่า

พอได้ข้อมูลว่าคนเช่ามีหลากหลาย เลยตัดสินใจแต่งคอนโดฯ เฉพาะส่วนจำเป็นที่ต้องทำแน่ๆ เช่น ทาสีผนังห้อง ซ่อมซิลิโคนตามรอยต่อต่างๆ เปลี่ยนพื้นลามิเนต เพราะเป็นสิ่งที่เสื่อมไปตามเวลาและการใช้งาน รวมถึงเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลาในการตกแต่งอยู่หลายสัปดาห์ จึงจำเป็นต้องทำก่อนที่จะหาคนมาเช่า

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ช่างมักตีราคาตามพื้นที่ห้องเป็น ราคาต่อตารางเมตร ยังไงลองสอบถามช่างที่แนะนำ จากนิติบุคคลอาคารชุดหรือเพื่อนข้างห้องดู เพราะถ้าเป็นช่างที่เคยทำห้องอื่นในโครงการเดียวกันอยู่แล้วก็จะได้พอรู้ข้อจำกัดและแจ้งราคาที่แน่นอนได้ สำหรับเฟอร์นิเจอร์เดิมที่มีอยู่ และสภาพยังใช้งานได้ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อหรือติดตั้งใหม่ เช่น ผ้าม่าน เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ สามารถนำมาให้ผู้เช่าใช้งานต่อได้เลย

ส่วนเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งอื่นๆ ยังไม่ต้องแต่งทันทีก็ได้ เอาแค่สามารถถ่ายรูปส่วนต่างๆ ของห้อง เพื่อนำไปลงประกาศหาคนเช่าก่อนก็พอ แล้วตั้งค่าเช่าแบบกลางๆ ไม่แพงมากเพื่อให้มีคนเห็นแล้วสนใจติดต่อมา เพราะถ้ารีบแต่งคอนโดฯ ไป หากใช้เวลานานกว่าจะหาคนเช่าได้ อาจต้องเสียเงินค่าแต่งค่าซ่อมอีกรอบก็ได้ แต่การตั้งค่าเช่าก็ต้องระวังไม่ตั้งถูกจนเกินไปเพราะต้องยอมรับว่า “ระดับค่าเช่า” ถือเป็นตัวกรองระดับรายได้ของผู้เช่า หากค่าเช่าถูกมากก็อาจได้กลุ่มคนเช่าที่มีลักษณะการใช้ห้องที่เสี่ยงให้เกิดความเสียหายได้เหมือนกัน

• แต่งห้องเพิ่ม เมื่อได้ค​​นเช่า

พอมีคนติดต่อมาสอบถามรายละเอียดห้องก็ค่อยบอกว่าเดิมมีอะไรบ้าง แล้วลองสอบถามคนเช่าว่าอยากได้อะไรเพิ่มเติมหรือไม่ ถ้าโชคดีเจอคนเช่าที่ไม่ได้ต้องการอะไรมาก แค่เน้นค่าเช่าไม่แพงก็อาจปิดจ๊อบได้เลย

หรือถ้ามีอะไรที่คนเช่าอยากได้เพิ่มก็ต้องดูว่าใช้เงินแค่ไหน เช่น โต๊ะหนังสือ โทรทัศน์ ตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ แล้วประเมินว่าต้องได้ค่าเช่าสักกี่เดือนถึงจะคุ้มกับเงินค่าของที่แต่งเพิ่ม ถ้าคุ้มก็ลองต่อรองกับคนเช่าดูว่าถ้าเรารับปากว่าจะแต่งคอนโดฯ เพิ่มตามที่เขาต้องการ เขาพร้อมจะวางเงินมัดจำหรือทำสัญญาทันทีเลยไหม เพื่อเราจะได้นำเงินมัดจำนี้ไปซื้อของแต่งห้องเพิ่มได้ทันที โดยอาจไม่ต้องควักเงินตัวเองสักบาทเลยก็ได้ แถมคนเช่ายังรู้สึกว่าได้ของใหม่ ในสไตล์ถูกใจ ซึ่งอาจจะช่วยให้เราสามารถเรียกค่าเช่าสูงขึ้นอีกได้บ้าง

• อยากแต่งห้องจัดเต็ม แต่เงินทุนไม่อำนวย

ถ้าใครอยากได้ค่าเช่าสูงๆ คนเช่าฐานะดีๆ เพื่อลดโอกาสเกิดปัญหาจุกจิก ก็ต้องแต่งห้องจัดเต็มแบบ Fully Furnished แบบที่คนเช่าแค่หิ้วกระเป๋าก็เข้าอยู่ได้เลย แต่ปัญหาคือ ค่าตกแต่งที่ตามมาก็สูงด้วยเช่นกัน จะกู้เงินมาตกแต่งเพิ่มก็คงคิดหนัก เพราะบ้านใหม่ก็เพิ่งกู้ไป คอนโดฯ เก่าก็ยังผ่อนอยู่ จะไปขอกู้อีกก็น่าจะผ่านยาก ตอนนั้นเลยลองหาข้อมูลสินเชื่อแบบต่างๆ ของธนาคารดู ก็เลยพอรู้ลู่ทางที่น่าจะกู้เงินมาแต่งห้องได้บ้าง เลยขอมาแชร์สักนิดนึงเผื่อใครสนใจหยิบไปลองใช้ดู

– รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น (สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์) เพื่อนำวงเงินกู้ส่วนต่างจาก “เงินกู้ใหม่ – เงินกู้เดิม” ไปแต่งคอนโดฯ โดยวิธีนี้ต้องเช็กก่อนว่าสัญญากู้เดิมมีเงื่อนไขค่าปรับรีไฟแนนซ์อย่างไร ซึ่งโดยปกติถ้าผ่อนกับธนาคารเดิมมาเกิน 3 ปี แล้วค่อยรีไฟแนนซ์มักไม่มีค่าปรับ ทางเลือกนี้อาจจะยุ่งยากตรงการเตรียมเอกสาร และติดต่อทั้งธนาคารใหม่และธนาคารเดิม แต่ก็มีข้อดีตรงที่ได้ดอกเบี้ยถูกกว่าทางเลือกอี่น

– ขอกู้กับธนาคารเดิมโดยอาจได้วงเงินสูงสุดเท่ากับส่วนต่าง “ราคาประเมินคอนโดฯ – เงินกู้เดิม” ไปแต่งคอนโดฯ ซึ่งวิธีนี้มีข้อดีตรงที่กระบวนการไม่ยุ่งยาก ติดต่อแค่ธนาคารเดิมที่ผ่อนคอนโดฯ อยู่ เอกสารใช้ไม่เยอะ แต่ดอกเบี้ยก็อาจแพงกว่าทางเลือกแรก

– สำหรับใครที่ผ่อนคอนโดฯ หมดแล้ว สามารถนำคอนโดฯ ไปเป็นหลักทรัพย์ขอกู้ธนาคารได้เหมือนกัน (สินเชื่อบ้านช่วยได้​) ยังไงลองเช็กกับธนาคารที่สะดวกหรือใช้เป็นประจำดูก่อนก็ได้
​​
​ท้ายที่สุดแล้ว การแต่งคอนโดฯ ควรแต่งให้พอเหมาะพอดี เพื่อไม่ให้งบบานปลายจนเป็นหนี้ก้อนโต และแต่งให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่เราอยากปล่อยเช่า อีกเรื่องที่สำคัญมากๆ คือ รายได้จากค่าเช่าเป็นรายได้ที่ต้องยื่น “ภาษีเงินได้” ทั้งยื่นกลางปี (ยื่นช่วง ก.ค. – ก.ย.) และยื่นสิ้นปี (ม.ค. – มี.ค.) และ ถ้าใครมีคอนโดฯ หรือบ้านหลายหลัง อย่าลืมเช็กเรื่องภาษีที่ดินฯ ด้วยนะ

ที่มา kasikornbank.com