ซื้อบ้านคอนโดผู้เช่า ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ใครต้องเป็นคนจ่าย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ ซื้อพร้อมผู้เช่า ถือเป็นทางลัดยอดฮิตของนักลงทุนรุ่นใหม่ เพราะได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ปุ๊บ ก็รอรับ Passive Income เป็นกระแสเงินสดรายเดือนต่อได้ทันทีโดยไม่ต้องเหนื่อยหาผู้เช่าใหม่ให้เสียเวลา
แต่สำหรับใครที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการเจรจาหรือกำลังจะเซ็นสัญญาซื้อขาย มักจะมีคำถามสำคัญที่ชวนสับสนเสมอว่า แล้วค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ใครต้องเป็นคนจ่าย ยิ่งมีเรื่องของสัญญาเช่าเดิมพ่วงเข้ามาด้วย ยิ่งต้องเคลียร์ให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์
บทความนี้จะมาสรุปแบบเข้าใจง่าย จบทุกข้อสงสัย ให้คุณพร้อมจูงมือกันไปโอนที่กรมที่ดินได้อย่างสบายใจครับ
สรุป ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน ใครจ่ายอะไรบ้าง
ในการซื้อขายบ้านหรือคอนโด (ไม่ว่าจะพร้อมผู้เช่าหรือไม่ก็ตาม) กฎหมายและการปฏิบัติตามหลักสากลจะมีการแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายไว้ดังนี้ครับ
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (2% ของราคาประเมิน)
– ใครจ่าย แบ่งคนละครึ่ง (ฝั่งละ 1%) หรือขึ้นอยู่กับข้อตกลง
– คำอธิบาย เป็นค่าธรรมเนียมพื้นฐานในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยส่วนใหญ่มักจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ทั้งนี้ หากในช่วงเวลานั้นมีมาตรการรัฐลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน อัตรานี้อาจลดลงตามเงื่อนไขราคาประเมินที่รัฐกำหนด) นอกจากนี้ในบางกรณี เช่น แคมเปญโปรโมชัน ฝั่งผู้ขายหรือโครงการอาจจะเป็นคนออกให้ทั้งหมด ซึ่งต้องระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
– ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
– คำอธิบาย กฎหมายกำหนดให้ฝั่งผู้ขาย (ในฐานะผู้มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์) เป็นผู้รับผิดชอบ โดยคิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ และจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
– ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
– คำอธิบาย จะจัดเก็บก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปีบริบูรณ์ (นับถึงวันโอน) หากเข้าเงื่อนไขนี้ ผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่ายภาษีนี้ครับ
4. ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
– ใครจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย
– คำอธิบาย ค่าอากรแสตมป์จะจัดเก็บในกรณีที่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีแล้ว) โดยฝั่งผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบเช่นเดียวกัน
จุดสำคัญที่ต้องระวัง เมื่อซื้ออสังหาฯ พร้อมผู้เช่า
นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมและภาษีที่กรมที่ดินแล้ว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ด้านใน มีอีก 2 เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันก่อนวันโอน เพื่อสิทธิประโยชน์ที่ไร้รอยต่อครับ:
- การโอนสิทธิ์ในสัญญาเช่าเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ หมายความว่า ผู้ซื้อคนใหม่จะรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ขายที่มีต่อผู้เช่าเดิมอัตโนมัติ โดยต้องทำหนังสือบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาเช่าเดิม เพื่อแจ้งเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่า (เจ้าของใหม่) และเปลี่ยนเลขบัญชีในการรับค่าเช่า
- เงินประกันความเสียหายและค่าเช่าล่วงหน้า เรื่องนี้สำคัญมาก! เงินประกันที่ผู้เช่าเคยจ่ายไว้ให้กับเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) ต้องถูกโอนมาให้เจ้าของใหม่ (ผู้ซื้อ) ในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพราะเมื่อผู้เช่าย้ายออกในอนาคต เจ้าของใหม่จะเป็นคนที่มีหน้าที่ต้องคืนเงินก้อนนี้ให้กับผู้เช่า
ลงทุนสบายใจ ไร้ความเสี่ยง ที่ ฟินน์ คอนโด สวนดอก มช.
หากคุณต้องการเป็นเสือนอนกิน ได้รับกระแสเงินสดที่มั่นคงโดยไม่ต้องปวดหัวกับการต้อนรับแขกรายวัน ขอแนะนำ ฟินน์ คอนโด คอนโดมิเนียมแต่งครบ บนทำเลศักยภาพสูงสุด ย่านสวนดอก ใกล้ มช. ทำเลนี้ไม่ใช่โซนท่องเที่ยวจ๋า แต่เป็นโซน Academic & Medical Hub ที่หนาแน่นไปด้วยนักศึกษา แพทย์ พยาบาล และบุคลากรทางการแพทย์ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าพรีเมียมที่มีกำลังซื้อสูง มั่นคง และมองหาการเช่ารายปี ฟินน์ คอนโดยูนิต ขายพร้อมผู้เช่า สัญญารายปีชัดเจน ประวัติการชำระเงินดีเยี่ยม ให้คุณรับผลตอบแทน แบบไม่ต้องหักค่าแม่บ้านหรือลุ้นห้องว่าง ปลอดภัยและคืนทุนไวกว่าแน่นอนครับ
