ในยุคที่แพลตฟอร์มอย่าง Airbnb และอื่นๆ เข้ามามีบทบาท นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายคนต่างตื่นตาตื่นใจกับตัวเลขรายได้จากการปล่อยเช่ารายวัน เพราะเมื่อคำนวณเป็นรายคืนแล้ว ดูเหมือนว่าจะสร้างกำไรได้มากกว่าการปล่อยเช่ารายเดือนแบบเดิมๆ เป็นเท่าตัว
แต่เมื่อเวลาผ่านไป ภาพรวมการลงทุนเริ่มเปลี่ยนไปอีกครั้ง นักลงทุนรุ่นใหม่และมือเก๋าหลายคนเริ่มถอยห่างจากตลาดรายวัน และตัดสินใจหันกลับมาซบ ผู้เช่าสัญญารายปี อะไรคือสาเหตุเบื้องหลัง  บทความนี้มีคำตอบครับ

1. รายได้รวมที่สูง อาจไม่ได้แปลว่า กำไรสุทธิ จะสูงตาม

   ปัญหาคลาสสิกของการปล่อยเช่าคอนโดรายวันคือ ค่าใช้จ่ายแฝงและต้นทุนการดำเนินงาน  ที่สูง เมื่อเปรียบเทียบกับสัญญารายปีที่ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่

ลองมาดูตัวอย่างการเปรียบเทียบตัวเลขจริง (ห้องขนาดเดียวกัน ราคาเท่ากัน)

กรณีปล่อยเช่ารายวัน  สมมติตั้งราคา 1,200 บาท/คืน มี อัตราเข้าพัก อยู่ที่ 50% หรือ 15 วัน/เดือน
– รายได้รวม 18,000 บาท
– หักค่าใช้จ่ายแฝง ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม 15% (2,700 บาท), ค่าแม่บ้านทำความสะอาดและซัก    ผ้าปูที่นอน 10 ครั้ง (3,500 บาท), ค่าน้ำ-ค่าไฟที่เปิดทิ้งไว้ตลอดวัน (3,000 บาท), ค่าเสื่อมโทรมของเฟอร์นิเจอร์และ Prop ตกแต่ง (1,500 บาท)
– กำไรสุทธิที่เหลือจริง 7,300 บาท ยังไม่รวมความเสี่ยงในช่วง Low Season ที่ห้องอาจว่างยาวๆ

กรณีซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่า (สัญญารายปี) ปล่อยเช่าคงที่ในราคาตลาด
– รายได้รวม 12,000 บาท
– หักค่าใช้จ่ายแฝง ค่าน้ำ-ค่าไฟ (ผู้เช่าจ่ายเอง), ค่าแม่บ้าน (ผู้เช่าดูแลเอง), ค่าเสื่อมโทรมต่ำเพราะไม่มีการย้ายเข้า-ออกบ่อย
– กำไรสุทธิที่เหลือจริง 11,000 – 12,000 บาท

2. ปัญหาปวดหัวจากการดูแลผู้พักที่

     การทำคอนโดรายวันไม่ใช่การลงทุนเพื่อ Passive Income แต่ใกล้เคียงกับการทำ ธุรกิจโรงแรม คุณต้องคอยตอบแชทลูกค้าตลอด 24 ชั่วโมง, จัดการเรื่องการรับ-คืนกุญแจ, แก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า เช่น แอร์ไม่เย็น หรือน้ำไม่ไหลให้ทันท่วงที นอกจากนี้ในประเทศไทยยังมีข้อจำกัดทางกฎหมายเรื่อง พ.ร.บ. โรงแรม สำหรับการปล่อยเช่ารายวันที่ต่ำกว่า 30 วัน ซึ่งเสี่ยงต่อการถูกนิติบุคคลคอนโดหรือเพื่อนบ้านร้องเรียน
กลับกัน สัญญาเช่ารายปีจะตัดปัญหาเหล่านี้ออกไปเกือบ 100% ผู้เช่าระยะยาวจะดูแลห้องเสมือนเป็นบ้านของตัวเอง มีความเป็นมืออาชีพในการอยู่อาศัย และการติดต่อกับเจ้าของห้องจะเกิดขึ้นเพียงไม่กี่ครั้งต่อปีเท่านั้น

กฎเหล็กนิติบุคคล และ พ.ร.บ.โรงแรมความเสี่ยงรายวัน

     นอกเหนือจากเรื่องตัวเลขกำไรสุทธิแล้ว สิ่งที่นักลงทุนสายรายวันส่วนใหญ่มักจะมองข้าม  คือ กฎระเบียบของนิติบุคคลคอนโดมิเนียม และข้อจำกัดทางกฎหมายที่นับวันยิ่งเข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ โดยมีเหตุผลสำคัญดังนี้ครับ

• กฎหมายไทยระบุชัดเจน การนำห้องชุดในคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่ารายวัน (ต่ำกว่า 30 วัน) โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ถือว่ามีความผิดตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งมีโทษทั้งจำและปรับ และปัจจุบันศาลฎีกาเคยมีคำพิพากษาตัดสินในกรณีนี้ออกมาแล้ว
• มาตรการความปลอดภัยขั้นสุดของนิติฯ คอนโดส่วนใหญ่มีกฎระเบียบที่เคร่งครัดมากในการห้ามปล่อยเช่ารายวัน เนื่องจากนิติบุคคลต้องแบกรับความรับผิดชอบด้านความปลอดภัยของลูกบ้านส่วนใหญ่  การที่มีบุคคลภายนอกลากกระเป๋าเดินทางสลับหน้ากันเข้าออกทุกวัน จะสร้างความกังวลใจเรื่องความปลอดภัย ทรัพย์สินสูญหาย และการใช้ส่วนกลางที่เกินความจำเป็น
• ระบบสแกนยุคใหม่ ปัจจุบันคอนโดมิเนียมหลายแห่งเปลี่ยนมาใช้ระบบ Face Recognition (สแกนใบหน้า), Keycard แบบ Lock ชั้น หรือระบบความปลอดภัยอัจฉริยะที่เข้มงวด ทำให้นักลงทุนไม่สามารถส่งมอบกุญแจหรือปล่อยให้แขกรายวันเดินเข้าออกได้ง่ายๆ เหมือนแต่ก่อน หากฝ่าฝืนนิติบุคคลมีสิทธิ์ปรับเงินในอัตราที่สูงมาก หรือล็อกบัตรผ่านประตูทันที

     เมื่อเทียบกับการต้องมานั่งหลบๆ ซ่อนๆ เสี่ยงโดนลูกบ้านคนอื่นร้องเรียน หรือเสี่ยงถูกดำเนินคดี การเลือกซื้อ คอนโดพร้อมผู้เช่าสัญญารายปี จึงปลอดภัยกว่า เพราะผู้เช่าระยะยาวจะได้รับการลงทะเบียนประวัติอย่างถูกต้องผ่านนิติบุคคล มีสิทธิ์ใช้ส่วนกลางได้อย่างสง่างาม และดูแลห้องพักให้เราเสมือนเป็นเจ้าของบ้านเองจริงๆ ครับ

3. ทำเลไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยว ยิ่งทำรายวันไม่คุ้ม

     หากคอนโดของคุณไม่ได้ตั้งอยู่ไข่แดงใจกลางแหล่งท่องเที่ยว การทำรายวันจะเหนื่อยมาก เพราะความต้องการส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่เข้ามาทำงาน เรียนหนังสือ หรือทำธุระ ซึ่งคนกลุ่มนี้มองหาการเช่าระยะยาว 6 เดือน – 1 ปีขึ้นไปมากกว่า

ลงทุนสบายใจ ไร้ความเสี่ยง ที่ ฟินน์ คอนโด สวนดอก มช.

     หากคุณต้องการเป็นเสือนอนกิน ได้รับกระแสเงินสดที่มั่นคงโดยไม่ต้องปวดหัวกับการต้อนรับแขกรายวัน ขอแนะนำ ฟินน์ คอนโด  คอนโดมิเนียมแต่งครบ บนทำเลศักยภาพสูงสุด ย่านสวนดอก ใกล้ มช. ทำเลนี้ไม่ใช่โซนท่องเที่ยวจ๋า แต่เป็นโซน Academic & Medical Hub ที่หนาแน่นไปด้วยนักศึกษา แพทย์ พยาบาล และบุคลากรทางการแพทย์ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่าพรีเมียมที่มีกำลังซื้อสูง มั่นคง และมองหาการเช่ารายปี ฟินน์ คอนโดยูนิต ขายพร้อมผู้เช่า สัญญารายปีชัดเจน ประวัติการชำระเงินดีเยี่ยม ให้คุณรับผลตอบแทน  แบบไม่ต้องหักค่าแม่บ้านหรือลุ้นห้องว่าง ปลอดภัยและคืนทุนไวกว่าแน่นอนครับ